El 18 de noviembre, el Congreso rechazó la proposición no de ley de Sumar para regular los algoritmos de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. La iniciativa, bloqueada por PP, Junts y Vox, buscaba dos objetivos clave: exigir mayor transparencia en el funcionamiento de estos algoritmos y crear un organismo dentro de la CNMC para supervisar el impacto de la inteligencia artificial en el mercado de la vivienda.

Sumar alertó de que los algoritmos de estos portales inflan los precios de los anuncios muy por encima del valor real de tasación notarial, contribuyendo a una burbuja inmobiliaria que dificulta aún más el acceso a la vivienda. Los expertos señalan que la fijación de precios se basa en datos personales de los usuarios —presupuesto, edad, frecuencia de búsqueda, ubicación— y no en el valor real de mercado ni en los datos oficiales del INE. Así, los precios recomendados por los algoritmos reflejan lo que la gente está dispuesta a pagar, no el valor objetivo de la vivienda, y se perpetúan como referencia para futuros anuncios, generando una espiral alcista.

Tesh Sidi, ingeniera informática y portavoz de Más Madrid, explica que los algoritmos de portales como Idealista no se actualizan con los datos reales de ventas, ya que estos se publican con meses de retraso. Por tanto, el precio de venta registrado en el portal se convierte en la base para nuevas ofertas, consolidando precios inflados y desconectados de la realidad.

Según datos de UVE Valoraciones, recogidos por Europa Press, los precios anunciados en Fotocasa e Idealista superan en hasta un 44% los valores medios declarados ante notario, una brecha que ha crecido desde el 12% en 2021. En Fotocasa, la diferencia ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025. Esto demuestra que los precios siguen subiendo pese al aumento de la oferta, desmintiendo la idea de que el mercado se rige únicamente por la ley de oferta y demanda.

El problema no es exclusivo de España. En Estados Unidos, la plataforma RealPage fue demandada por violar la Ley Antimonopolio Sherman al ayudar a grandes arrendadores a subir los precios mediante algoritmos. El Departamento de Justicia también ha iniciado acciones legales contra empresas como Greystar y Blackstone por prácticas similares.

La falta de transparencia es el principal obstáculo para regular estos algoritmos. Sidi advierte que, sin reglas claras, las plataformas seguirán maximizando beneficios a costa de encarecer el mercado. El Ministerio de Consumo reconoce la dificultad de establecer normas efectivas, ya que los algoritmos son opacos y pueden cambiarse constantemente.

La discriminación algorítmica es otro riesgo difícil de demostrar, ya que no se sabe cómo se diseñan ni qué variables utilizan. Un informe de la coalición IA Ciudadana subraya que ni la ciudadanía ni los reguladores pueden conocer ni controlar todos los algoritmos en uso, lo que dificulta la supervisión y la rendición de cuentas.

La Ley de Inteligencia Artificial europea, pionera a nivel mundial, pretende garantizar sistemas de IA seguros, transparentes y no discriminatorios, aunque su aplicación práctica aún es limitada. En España, la Ley 15/2022 de igualdad de trato y no discriminación promueve el uso ético y confiable de la IA, pero la falta de ejecución efectiva deja la puerta abierta a abusos.

Sidi insiste en que la CNMC debería tener competencias para supervisar estos algoritmos y aplicar la Carta de Servicios Digitales de la UE, pero el Gobierno aún no ha dado ese paso. La opacidad de los algoritmos, protegidos por el secreto empresarial, impide conocer los criterios que determinan la posición de los anuncios o la fijación de precios.

Judith Membrives, experta en IA y derechos humanos en Lafede y portavoz de IA Ciudadana, compara la situación con la de los VTC o los riders: la mediación algorítmica en mercados esenciales tiende a generar desigualdad y precios desproporcionados, especialmente en situaciones de alta demanda o crisis. Membrives reclama un control público efectivo sobre los algoritmos que median en el acceso a derechos básicos como la vivienda.

La ley rider, que otorga a los sindicatos derechos para conocer el funcionamiento de los algoritmos en plataformas laborales, podría servir de modelo para el sector inmobiliario. Sin un marco normativo específico, los fraudes y abusos se han normalizado en los portales inmobiliarios.

UVE Valoraciones advierte que, si no se corrige esta tendencia, podría generarse una burbuja en mercados locales en pocos años. Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, denuncia que los portales inmobiliarios están agravando la crisis de acceso a la vivienda al facilitar la manipulación de precios en beneficio de grandes propietarios y en detrimento de las familias trabajadoras.

En definitiva, la falta de regulación y transparencia en los algoritmos de los portales inmobiliarios está contribuyendo a la escalada de precios y a la consolidación de un mercado cada vez más especulativo y excluyente. La urgencia de una supervisión efectiva y de normas claras es clave para garantizar el derecho a la vivienda en la era digital.